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O alojamento local em Portugal consolidou-se como uma das formas mais rentáveis de investimento imobiliário. O crescimento sustentado do turismo, aliado à preferência por estadias autênticas e flexíveis, transformou apartamentos e moradias em verdadeiras máquinas de rendimento. De Lisboa ao Porto, do Algarve à Madeira, a procura continua forte e garante uma base sólida para quem aposta neste mercado.

As recentes alterações legais trouxeram maior previsibilidade. O fim da caducidade das licenças, a possibilidade de transferência com a venda do imóvel e a autonomia dos municípios devolvem estabilidade a proprietários e investidores. Com este novo enquadramento, o alojamento local mantém-se uma opção sólida para quem procura diversificar rendimento através do turismo.

O mercado de Alojamento Local em Portugal

Portugal é hoje um dos destinos turísticos mais visitados da Europa, e o alojamento local tornou-se peça central desta dinâmica. Muitos viajantes escolhem apartamentos e moradias em AL pela proximidade à vida local, maior privacidade e flexibilidade.

Para os proprietários, isto traduz-se em taxas de ocupação elevadas e receitas consistentes. Em zonas de forte procura, como Lisboa, Porto e Algarve, mas também em destinos emergentes como a Ericeira, o AL consolidou-se como uma oportunidade de rendimento passivo com grande potencial de valorização.

O que é a Licença AL (Alojamento Local)?

A licença AL é obrigatória para quem pretende explorar imóveis em estadias de curta duração. A inscrição é feita no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) e exige documentos como título de propriedade, seguro de responsabilidade civil e equipamentos de segurança.

A legalização do imóvel é não só uma exigência legal como um fator de confiança junto dos hóspedes. Um registo válido valoriza o ativo e abre portas a uma operação profissional e sustentável.

O que é o “Mais Habitação”?

Criado em 2023, o programa “Mais Habitação” introduziu restrições ao AL, mas acabou revisto em 2024. O Decreto-Lei n.º 76/2024 trouxe maior estabilidade ao setor, eliminando a caducidade periódica, afastando o imposto extraordinário e permitindo a transferência das licenças.

Hoje, cabe sobretudo aos municípios definir as regras locais, garantindo que o turismo não compromete o acesso à habitação. Para os investidores, esta evolução devolve previsibilidade ao mercado e reforça a importância de conhecer bem o regulamento municipal antes de investir.

Alterações recentes às licenças de AL

Desde novembro de 2024, o enquadramento do AL apresenta cinco novidades essenciais:
Suspensão de novos registos em zonas de alta densidade, decidida pelas autarquias.
Transferência de licenças com a venda do imóvel.
Fim da contribuição extraordinária (CEAL).
Eliminação da caducidade de cinco anos.
Reforço da autonomia municipal.

Estas mudanças criam um ambiente mais equilibrado, mantendo o setor atrativo para proprietários e investidores.

Como obter a Licença AL em Portugal

O processo de registo de alojamento local é relativamente simples, mas exige atenção a detalhes que garantem conformidade legal. O pedido é submetido no Balcão do Empreendedor ou diretamente na câmara municipal, consoante o caso, e culmina com a atribuição de um número no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), que deve constar em todos os anúncios e plataformas.

Para além do registo, o imóvel tem de cumprir determinados requisitos e apresentar documentação específica:
Prova de propriedade (ou contrato de arrendamento com autorização expressa do proprietário);
Planta do imóvel e respetivo título de utilização;
Documento de identificação do requerente e NIF;
Seguro de responsabilidade civil válido para cobrir danos ou incidentes;
Livro de Reclamações em formato físico e eletrónico, com aviso afixado em local visível;
Requisitos de segurança, como pelo menos um extintor, sinalização de emergência e instruções de evacuação;
Comunicação de hóspedes estrangeiros através do SIBA, em prazo máximo de três dias úteis após a entrada e saída.

Cumprir estas exigências garante não apenas tranquilidade jurídica, mas também maior confiança junto de hóspedes e valorização do imóvel. Um AL devidamente licenciado atrai mais reservas e permite uma operação estável a longo prazo.

Melhores localizações para investir

Lisboa continua a liderar a procura, com ocupação estável todo o ano, embora sujeita a regras municipais apertadas. O Porto segue o mesmo caminho, com forte crescimento turístico.

No Algarve, a sazonalidade é maior, mas o verão compensa com taxas de ocupação muito elevadas. A Madeira, por seu lado, oferece procura constante devido ao clima e ao turismo de natureza.

A Silver Coast, e em particular a Ericeira, destacam-se como destinos emergentes, combinando autenticidade, proximidade a Lisboa e uma procura crescente ligada ao surf. Aqui, a AL – A Casa das Casas (Holidays in Ericeira) especializa-se em gerir imóveis de AL, ajudando proprietários a maximizar rendimento e a cumprir todas as regras locais.

Fiscalidade do Alojamento Local

O alojamento local é tributado na Categoria B de IRS. No regime simplificado, aplica-se um coeficiente de 0,35 para apartamentos e moradias, 0,50 em zonas de contenção e 0,15 para estabelecimentos de hospedagem. A base tributável resulta da aplicação do coeficiente às receitas totais.

Adicionalmente, a atividade está sujeita a IVA e às taxas turísticas municipais, como os 4 € por noite em Lisboa e os 3 € no Porto. Os proprietários devem ainda emitir faturas, comunicar hóspedes estrangeiros no SIBA e manter Livro de Reclamações físico e eletrónico.

Estratégias para maximizar a rentabilidade

O sucesso de um AL vai além da localização. A gestão profissional é decisiva para garantir rendimento: preços dinâmicos ajustados por época e eventos, fotografia de qualidade, descrições claras, check-in eficiente e respostas rápidas aos hóspedes.

Na Ericeira, onde a sazonalidade é marcada por eventos e turismo de surf, a AL – A Casa das Casas (Holidays in Ericeira) ajuda proprietários a ajustar tarifas, otimizar calendários e gerir toda a operação — da limpeza à comunicação com hóspedes. Este tipo de apoio é o que permite transformar um imóvel num ativo de rendimento previsível e escalável.

Invista em Alojamento Local na Ericeira

O investimento em alojamento local em Portugal em 2025 continua a oferecer oportunidades sólidas, apoiado por um quadro legal mais estável e por uma procura turística em crescimento. Para os proprietários, representa a possibilidade de transformar imóveis em fontes de rendimento consistentes.

Na Ericeira, essa realidade é ainda mais clara. Quem tem um imóvel na vila pode beneficiar de um mercado turístico em expansão, mas também enfrenta desafios de operação e gestão diária. A AL – A Casa das Casas (Holidays in Ericeira) apoia proprietários em todo o processo — desde a legalização até à gestão completa do AL — garantindo maior ocupação, rendimento otimizado e uma experiência de excelência para hóspedes.

FAQ – Alojamento Local em Portugal

1. Como pedir a licença de Alojamento Local em Portugal?

A licença AL deve ser pedida através do Balcão do Empreendedor ou diretamente na câmara municipal da área do imóvel. O processo inclui o preenchimento do formulário de registo, entrega da documentação exigida (título de propriedade, seguro de responsabilidade civil, planta do imóvel) e o cumprimento dos requisitos de segurança. Após validação, é emitido o número de registo no RNAL, que deve constar em todos os anúncios.

2. Quanto tempo demora a aprovação de uma licença AL?

O registo de um alojamento local é, em regra, imediato após a submissão no Balcão do Empreendedor. No entanto, as câmaras municipais podem realizar vistorias e inspeções, o que pode prolongar o processo por algumas semanas. Em média, a licença fica regularizada entre 15 a 30 dias úteis, dependendo da autarquia e da documentação entregue.

3. Quanto custa a licença para alojamento local?

O pedido de registo de AL não tem um custo fixo a nível nacional, mas podem existir taxas administrativas aplicadas pelas câmaras municipais. Além disso, é necessário considerar despesas obrigatórias, como a contratação de um seguro de responsabilidade civil, aquisição de equipamentos de segurança (extintores, sinalização), bem como o Livro de Reclamações físico e eletrónico. Estes custos variam, mas representam um investimento inicial relativamente acessível face ao potencial de rendimento.

4. O que mudou recentemente na lei do alojamento local?

As alterações introduzidas em novembro de 2024 mudaram de forma significativa o enquadramento do AL: deixou de existir a caducidade automática das licenças, passou a ser possível transferi-las com a venda do imóvel, foi afastada a contribuição extraordinária (CEAL) e as autarquias passaram a ter maior autonomia para definir zonas de contenção. Estas mudanças deram maior estabilidade ao setor, reforçando o papel dos municípios na regulação.

5. Quem pode ajudar a gerir um alojamento local na Ericeira?

Na Ericeira, um dos destinos de surf e turismo mais procurados da Silver Coast, a gestão profissional pode ser decisiva para transformar um imóvel em fonte de rendimento consistente. A AL – A Casa das Casas (Holidays in Ericeira) é especialista em gestão de alojamento local na vila, apoiando proprietários em todo o processo — desde a legalização até à operação diária, incluindo otimização de preços, check-ins, limpeza e comunicação com hóspedes.