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O investimento em Alojamento Local (AL) em 2025 continua a representar uma das formas mais sólidas de rentabilizar imóveis em Portugal. O quadro legal tornou-se mais estável — com o fim da Contribuição Extraordinária sobre o AL e a revogação da suspensão de novos registos — e a procura turística segue em alta.

Na Ericeira, essa tendência é ainda mais clara. O turismo cresce, a procura por estadias autênticas multiplica-se, e imóveis bem localizados tornam-se fontes consistentes de rendimento.

Mas há regras específicas a cumprir: a vila integra uma Área de Contenção Municipal, onde as novas licenças são limitadas e atribuídas por sorteio.

Neste artigo, explicamos como obter a licença de AL na Ericeira, quais os requisitos legais e como a equipa AL – A Casa das Casas (Holidays in Ericeira) pode acompanhá-lo em todo o processo — da legalização à gestão completa do seu alojamento.

1. Enquadramento legal atualizado (2025)

O regime jurídico do Alojamento Local é definido pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, recentemente revisto e republicado pelo DL 76/2024, de 23 de outubro.

As principais mudanças em vigor são:

• Fim da CEAL (Contribuição Extraordinária sobre o AL).
• Revogação da suspensão de novos registos imposta pela Lei 56/2023.
• Áreas de Contenção passam a ser competência municipal — no caso de Mafra, a Ericeira mantém-se sob limitação controlada.
• Prazo de oposição da Câmara: 60 dias úteis (ou 90 dias nas zonas de contenção).
• O registo é eletrónico e feito através do Balcão Único Eletrónico (BUE).

2. Quem pode pedir licença de AL

Qualquer proprietário ou arrendatário com autorização do senhorio pode registar um alojamento local, nas seguintes modalidades:

• Moradia – casa independente.
• Apartamento – uma ou mais frações autónomas.
• Quartos – arrendamento parcial em habitação própria.

Nota: Na Ericeira, novas licenças apenas podem ser emitidas mediante sorteio promovido pela Câmara Municipal de Mafra, em número limitado por edital.

3. Requisitos básicos

Antes de iniciar o pedido, o imóvel deve cumprir:

• Condições de habitabilidade e segurança (instalações elétricas, gás, ventilação e higiene).
• Licença de utilização emitida pela Câmara Municipal de Mafra.
• Seguro de responsabilidade civil válido.
• Equipamentos obrigatórios até 10 utentes:
  • Extintor, manta de incêndio e kit de primeiros socorros.
  • Número de emergência 112 afixado em local visível.
  • Livro de reclamações físico ou eletrónico.

4. Passos para obter a licença

O processo é rápido e totalmente digital:

1. Aceder ao Balcão Único Eletrónico (ePortugal.gov.pt).
2. Autenticar-se com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital.
3. Selecionar o tipo de alojamento e preencher o formulário com os dados do imóvel.
4. Anexar documentos:
   • Caderneta predial ou título de propriedade.
   • Licença de utilização.
   • Comprovativo de seguro.
   • Declaração de início de atividade nas Finanças (CAE 55201 ou 55204).
5. Submeter o pedido. Receberá de imediato um número de registo provisório.
6. Após o prazo de 60 ou 90 dias úteis (sem oposição), o registo torna-se definitivo.

Mesmo com o registo provisório, só deve anunciar o imóvel depois de ter número RNAL ativo e seguro válido.

5. Comunicação à Junta de Freguesia

Após o registo, é obrigatório comunicar à Junta de Freguesia correspondente (Ericeira ou Santo Isidoro), indicando:

• Endereço completo e capacidade máxima;
• Data de início da atividade;
• Número RNAL emitido pelo BUE.

6. Fiscalização e renovação

A Câmara Municipal de Mafra e a ASAE podem realizar vistorias a qualquer momento.

Registos antigos continuam válidos, mas devem ser atualizados até 2030 segundo o DL 76/2024.

Em caso de incumprimento, o registo pode ser suspenso ou cancelado.

7. Contabilidade e obrigações fiscais

• A atividade de AL é enquadrada na Categoria B do IRS (rendimentos empresariais).
• Pode optar por regime simplificado ou contabilidade organizada.
• Deve emitir recibos eletrónicos e liquidar IVA se ultrapassar o limite de isenção.
• Recomendado: apoio de contabilista certificado.

Como podemos ajudar

A AL – A Casa das Casas (Holidays in Ericeira) é especialista na gestão integral de alojamentos locais na Ericeira.

Com mais de uma década de experiência na região, a equipa acompanha cada proprietário do início ao lucro, cuidando de:

• Legalização e registo junto da Câmara de Mafra e BUE.
• Gestão de reservas e hóspedes (Airbnb, Booking, website próprio).
• Limpezas, manutenção e check-in/out profissional.
• Otimização de preços e ocupação para maximizar rendimento.

Se pretende licenciar ou rentabilizar o seu imóvel na Ericeira, entre em contacto.